Специального налога на продажу жилья, купленного по военной ипотеке, не существует. Действуют общие правила НДФЛ, как для любой квартиры. Ниже — логика, которую стоит понимать до сделки. Это не замена консультации налогового специалиста.
Когда налога нет
Если квартира в собственности дольше минимального срока, доход от продажи НДФЛ не облагается при любой сумме. По статье 217.1 НК РФ общий срок — 5 лет с регистрации права.
Срок сокращается до 3 лет в нескольких случаях. Для военной ипотеки главный — когда на момент продажи это единственное жильё продавца (и супруга, если куплено в браке). Наследство и дарение от близких родственников тоже дают 3 года, но к покупке по НИС обычно не относятся.
Правила периодически уточняются — перед сделкой сверьтесь с сайтом ФНС или консультантом.
Если срок не прошёл
Доход облагается по ставке 13%, а часть годового дохода сверх установленного порога — по 15%. Базу можно уменьшить на выбор:
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽.
- Фактические расходы на покупку — налог только с разницы между ценой продажи и ценой покупки, если сохранились документы.
Второй вариант обычно выгоднее, если квартира продаётся ненамного дороже, чем покупалась. Посчитайте оба.
Кадастровая стоимость
Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года сделки, налог считают от 70% кадастровой стоимости. Это защита от занижения цены в документах.
Влияют ли деньги НИС
Нет. Для налога неважно, из чего сложилась цена покупки: накопления НИС, кредит, свои деньги или маткапитал. Значение имеют цена покупки по договору, цена продажи и срок владения. Отдельной льготы для военной ипотеки в части НДФЛ закон не предусматривает.
Помните: пока кредит не погашен, квартира в залоге у банка и Росвоенипотеки, и продажа требует их согласия. Продать квартиру с ипотекой поможем — продажа недвижимости от 1,8%.
Обновлено: 19.10.2026. Материал носит справочный характер; условия программы и банков уточняйте на дату сделки.